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二十一世纪初期我国房地产业发展展望我的钢

发布时间:2019-09-20 11:56:07

  二十一世纪初期我国房地产业发展展望_我的钢铁

  目前,人类已进入的21世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展的时期,也是机遇和挑战并存的时期。我们要在这10年中实现现代化的第二阶段的目标,经济总量要翻一番。为了实现经济的健康发展,将对经济结构进行战略性调整,大力发展第三产业。而房地产业是第三产业的重要组成部分。

  当前房地产业发展的特点:

  (1)处于重要的转变时期。一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变,房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。二是随着国家把住房消费作为扩大消费的重点,房地产业对经济的贡献已从投资推动转变为投资与消费双推动。三是在社会主义市场经济体制逐步确立的过程中,房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变。四是我国在去年已加入WTO,随着WTO各项有关条款的实施,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化,主要表现是我们必须把着眼点从国内市场竞争扩大到国际市场竞争,竞争对手从国内的企业扩大到国外的企业,竞争规则从国内规则变为国际规则。  (2)住房制度改革仍是房地产业发展的重要推动力。房地产业的发展和繁荣一直有赖于住房制度的改革,从1998年开始的停止住房实物分配,集团购买退出市场和实行货币化分配的改革已在全国逐步推开,经济适用房的建设计划等等,都将在21世纪初期为房地产业的发展提供广阔的市场。  (3)房地产市场已具雏形。近几年为扩大内需,拉动经济的发展,国家对住房市场给予特别关注。不断规范和促进房地产交易市场的发展,优化市场环境,制定鼓励住宅消费的税费政策,积极开展住房二级市场和租赁登记备案制的试点,并将在全国推开。这些措施对进一步发展和完善房地产交易市场都有重要的推动作用。  (4)商品住宅发展的新时期。人们消费观念的转变和国家对住房实行货币化分配,把商品住宅的发展推向了新时期。其特点:一是住宅总量高速增加,预计从1998年开始的高速增长还将持续一个较长的时期。二是住房分配体制仍处于变革期,住房体制改革的办法虽然已经确定,但要在全国实现,还要有一个过程。在这个过程中,还可能制定更合适的新方案。三是各项促进住房消费政策的启动期,近几年国家把住房消费作为推动经济增长的重要手段,为此制定了一些鼓励住房消费的政策。这些政策的效果有些已经显现,有些将在今后逐渐显现。四是住房质量的提升期,人们消费意识和消费商品的提高,已促使开发商在房屋的计和施工中更加关注房屋的质量、适用性、环境和外观等等。  发展房地产业的有利因素:

  第一是国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中,对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出:“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”(这是指建筑面积,按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算,为16.54平方米使用面积),要“深化城镇住房制度改革,落实住房分配货币化政策,扩大住房消费信贷,进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业,规范发展物业管理业”。

  第二是房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标,特别是城市化目标,必然伴随有房地产业的大发展。

  第三是国家政策的支持。改革开放以来,特别是1998年以来,国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要,以及房地产业发展的具体情况和需要,制定相应的支持政策。

  第四是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展,特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后,彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念,自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。

  第五是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用,加上消费者权益意识的提高,都使房地产商的不规范行为受到遏制,房地产业已逐渐摆脱混乱的状态,在行为规范方面有了很大的进步。

  第六是房地产开发的调整已基本到位。目前,以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大,国家从税收方面,开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本,使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

  第七是社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

  第八是我国已加入WTO,各种条款的逐步实施,将促使房地产业按国际准则运作和发展,税收等方面国民待遇实施之后,将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

  第九可能是最重要的,就是我国即将进入住房消费为热点的消费阶段。随着进入WTO,汽车进口关税的降低和国产汽车的降低,汽车在今年将初步进入消费热点阶段。据最新统计,北京市170万辆汽车中,有一半是私车,有车的家庭占全市家庭总数的12%,而且随着公路,特别是高速公路的完善,富裕阶层住宅郊区化的趋势已有所显现。估计这个趋势将很快在其他大城市出现。  制约房地产业发展的几个方面

  由于发展的历史短,经验不足,以及体制等方面的原因,我国的房地产业发展将受到一定的制约。

  一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多,但受过专业教育和训练,经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家,其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下,他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧,特别是我们加入WTO之后,许多在过去有效的方法不再适用的新形势下,一些人不得不退出,人才缺乏将更加明显。

  二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业,房地产业必须有物业管理的配合,才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍,很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高,差距将会更大。另外,物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。

  三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范,交易秩序混乱的现象,坑害消费者的事例时有发生;二级市场在许多地区尚没有建立,就是一些已有二级市场的地区,也缺乏合理的交易规则;与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所,贷款担保机构等等,不但数量不足,而且许多中介机构对房地产业务不熟悉,难以承担房地产业务。另外,许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。

  四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间,在全面实行货币化补贴住房,将住房卖给职工之后,单位不再承担出租房屋的业务,必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场,而在一些建立了房屋租赁市场的地区,在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。

  五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定,但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外,有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证,影响房地产经营的效率和效益。

  六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快,但由于一直忽视房屋科技的作用,房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想,提高房屋内在和外观质量方面都比较落后,很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。

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